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- 疫情衝擊 中國房產(chǎn)修正，高力：「逢低進場」
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】遭逢新冠病毒疫情爆發(fā)，導(dǎo)致全球製造業(yè)與服務(wù)業(yè)營運上出現(xiàn)壓力，而有世界工廠之稱的中國大陸更是首當其衝。高力國際為進一步了解該疫情對於中國大陸經(jīng)濟衝擊，針對房東、租客以及房產(chǎn)投資人進行超過700個電話民調(diào)，2020年2月18日做出三項投資建議，首先房東應(yīng)該積極傾聽租客經(jīng)營需求；擴大電商、數(shù)據(jù)中心等投資規(guī)模；最後房地產(chǎn)可能出現(xiàn)價格修正，提供投資人一個「逢低進場、危機入市」的機會點。多數(shù)受訪者認為即便2020年上半年整體房地產(chǎn)市場會處於低迷狀態(tài)，但在中國政策大力下，在疫情受到控制後，預(yù)期下半年的投資需求將會回彈，甚至有機會彌補上半年的大部分損失。
逾9成中國大陸房東 認為2020年租戶不會擴租
根據(jù)高力國際調(diào)查，因受到本次疫情衝擊，其中受訪的337名辦公室租客中，已有45％明顯感到業(yè)務(wù)量減少；甚至高達7成租客認為，疫情會衝擊辦公室租金，有進一步下修空間。反觀房東則僅有不到3成認為租金會下跌，兩者對於疫情衝擊租金的差距還不?。坏餐氖?，有9成的房東及租戶都認為2020年不會有擴租的意願。
對此，高力國際建議，房東可積極並主動與租客溝通，並提供幫助，租客則必須做好辦公室防疫消毒工作。至於，目前沒有受到疫情衝擊，或是因為疫情發(fā)生導(dǎo)致業(yè)務(wù)成長的企業(yè)，像是醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，房東可以趁此與租客尋求一份長期租約。
根據(jù)高力國際物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部調(diào)查，受訪中有近8成中國大陸企業(yè)已在2月10日正式復(fù)工，其中逾8成企業(yè)安排員工在家遠端辦公。因此，遠端辦公將成為企業(yè)的新趨勢，此舉會讓網(wǎng)路數(shù)據(jù)使用量大幅提升，未來將需要更多的數(shù)據(jù)中心維持流量。
逾5成認為 數(shù)據(jù)中心租金會上漲
而且根據(jù)調(diào)查，有8成的數(shù)據(jù)中心營運商認為此波疫情會帶動數(shù)據(jù)中心的需求，甚至業(yè)績也有所成長，獲益可期。因此，逾5成的受訪者認為數(shù)據(jù)中心租金有上漲空間；其中3成認為漲幅在10％內(nèi)的，1成5認為漲幅落在1至2成間，不過，也有近1成、約9％認為漲幅會超過2成。
零售業(yè)受疫情衝擊最大 房東祭出免租補貼
不過，在此波疫情受傷最重的應(yīng)該是零售業(yè)，將近9成、約88％零售業(yè)受訪者認為營收明顯下降，甚至為了避免疫情擴散，絕大多數(shù)購物中心與商店都縮短營業(yè)時間，客流量也明顯下滑。因此，有16％受訪者計畫在2020年關(guān)閉部分門市，另有11％受訪者選擇調(diào)整並暫緩展店計畫。
此時，房東為共體時艱推出的租金減免，絕大多數(shù)獲得半個月至1個月的免租金補貼。但超過5成受訪者認為房東應(yīng)該加碼至1至2個月的免租金補貼。至於，來客量何時可能回溫，有超過4成認為第二季來客人數(shù)與銷售量便有望復(fù)甦，不過，也有24％認為可能要撐到下半年才有望好轉(zhuǎn)。
不過，為了彌補實體店面的營收損失，逾5成零售業(yè)者選擇與電商平臺合作，擴大線上銷售業(yè)務(wù)，甚至吸引許多高齡者使用線上生鮮平臺。因此，高力國際建議零售業(yè)租戶可趁此時間點加大對於線上銷售的投資，可能因此搶得先機。
電商、物流為少數(shù)營收上升產(chǎn)業(yè)
高力國際認為此波疫情中較為受惠的則是物流業(yè)，主因是逾3成受訪者認為此波疫情發(fā)展下，電商營收會有超過15％的成長空間，此舉將同步帶起物流業(yè)的營收，因此，已有倉儲業(yè)者計畫與房東簽訂更長期的租約，甚至擴增面積，預(yù)期空置率將會明顯下降。
除了中國大陸以外，其他國家及地區(qū)也面臨同樣的挑戰(zhàn)，臺灣在政府及時採取各種防疫措施下，疫情截至目前並未大幅擴散開，但未來勢必對於整體經(jīng)濟及不動產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。如其他區(qū)域遇到的困境一樣，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍認為:「實體零售及餐飲業(yè)、觀光旅遊、交通運輸及旅館業(yè)因受到國內(nèi)外民眾減少商務(wù)出差及消費旅遊，短期負面影響最明顯；此外，若是貨源與業(yè)務(wù)主要來自於中國大陸的電商及貨運倉儲業(yè)，也恐將因復(fù)工不明確，而影響業(yè)務(wù)量。反之，貨源來自於本地的電商及線上購物在此波疫情衝擊之下，仍可望成長，進一步推升這一類的倉儲物流需求」。
辦公大樓方面，企業(yè)租戶也可能放緩擴編或增租計畫，所幸臺北市辦公大樓空置率目前仍在歷史低點，對於空置率及租金影響應(yīng)不至太大。工業(yè)地產(chǎn)方面，由於受到中國大陸此波疫情影響，造成製造業(yè)供應(yīng)斷鏈危機，廠商分散產(chǎn)能的策略將會持續(xù)轉(zhuǎn)移至東南亞或回流臺灣，自用型買家可望繼續(xù)撐起市場動能。整體而言，我們認為此波疫情將導(dǎo)致投資人觀望期拉長，短期內(nèi)交易量將停滯，待疫情稍緩或結(jié)束時，將有另一波漲勢。因此，劉學(xué)龍建議：「此時的房東或業(yè)主，應(yīng)該務(wù)實調(diào)整其手中不動產(chǎn)持有策略；投資人及自用型買家則可考慮危機入市，這應(yīng)該是一個可以思考的方向」。
逾9成中國大陸房東 認為2020年租戶不會擴租
根據(jù)高力國際調(diào)查，因受到本次疫情衝擊，其中受訪的337名辦公室租客中，已有45％明顯感到業(yè)務(wù)量減少；甚至高達7成租客認為，疫情會衝擊辦公室租金，有進一步下修空間。反觀房東則僅有不到3成認為租金會下跌，兩者對於疫情衝擊租金的差距還不?。坏餐氖?，有9成的房東及租戶都認為2020年不會有擴租的意願。
對此，高力國際建議，房東可積極並主動與租客溝通，並提供幫助，租客則必須做好辦公室防疫消毒工作。至於，目前沒有受到疫情衝擊，或是因為疫情發(fā)生導(dǎo)致業(yè)務(wù)成長的企業(yè)，像是醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，房東可以趁此與租客尋求一份長期租約。
根據(jù)高力國際物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部調(diào)查，受訪中有近8成中國大陸企業(yè)已在2月10日正式復(fù)工，其中逾8成企業(yè)安排員工在家遠端辦公。因此，遠端辦公將成為企業(yè)的新趨勢，此舉會讓網(wǎng)路數(shù)據(jù)使用量大幅提升，未來將需要更多的數(shù)據(jù)中心維持流量。
逾5成認為 數(shù)據(jù)中心租金會上漲
而且根據(jù)調(diào)查，有8成的數(shù)據(jù)中心營運商認為此波疫情會帶動數(shù)據(jù)中心的需求，甚至業(yè)績也有所成長，獲益可期。因此，逾5成的受訪者認為數(shù)據(jù)中心租金有上漲空間；其中3成認為漲幅在10％內(nèi)的，1成5認為漲幅落在1至2成間，不過，也有近1成、約9％認為漲幅會超過2成。
零售業(yè)受疫情衝擊最大 房東祭出免租補貼
不過，在此波疫情受傷最重的應(yīng)該是零售業(yè)，將近9成、約88％零售業(yè)受訪者認為營收明顯下降，甚至為了避免疫情擴散，絕大多數(shù)購物中心與商店都縮短營業(yè)時間，客流量也明顯下滑。因此，有16％受訪者計畫在2020年關(guān)閉部分門市，另有11％受訪者選擇調(diào)整並暫緩展店計畫。
此時，房東為共體時艱推出的租金減免，絕大多數(shù)獲得半個月至1個月的免租金補貼。但超過5成受訪者認為房東應(yīng)該加碼至1至2個月的免租金補貼。至於，來客量何時可能回溫，有超過4成認為第二季來客人數(shù)與銷售量便有望復(fù)甦，不過，也有24％認為可能要撐到下半年才有望好轉(zhuǎn)。
不過，為了彌補實體店面的營收損失，逾5成零售業(yè)者選擇與電商平臺合作，擴大線上銷售業(yè)務(wù)，甚至吸引許多高齡者使用線上生鮮平臺。因此，高力國際建議零售業(yè)租戶可趁此時間點加大對於線上銷售的投資，可能因此搶得先機。
電商、物流為少數(shù)營收上升產(chǎn)業(yè)
高力國際認為此波疫情中較為受惠的則是物流業(yè)，主因是逾3成受訪者認為此波疫情發(fā)展下，電商營收會有超過15％的成長空間，此舉將同步帶起物流業(yè)的營收，因此，已有倉儲業(yè)者計畫與房東簽訂更長期的租約，甚至擴增面積，預(yù)期空置率將會明顯下降。
除了中國大陸以外，其他國家及地區(qū)也面臨同樣的挑戰(zhàn)，臺灣在政府及時採取各種防疫措施下，疫情截至目前並未大幅擴散開，但未來勢必對於整體經(jīng)濟及不動產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。如其他區(qū)域遇到的困境一樣，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍認為:「實體零售及餐飲業(yè)、觀光旅遊、交通運輸及旅館業(yè)因受到國內(nèi)外民眾減少商務(wù)出差及消費旅遊，短期負面影響最明顯；此外，若是貨源與業(yè)務(wù)主要來自於中國大陸的電商及貨運倉儲業(yè)，也恐將因復(fù)工不明確，而影響業(yè)務(wù)量。反之，貨源來自於本地的電商及線上購物在此波疫情衝擊之下，仍可望成長，進一步推升這一類的倉儲物流需求」。
辦公大樓方面，企業(yè)租戶也可能放緩擴編或增租計畫，所幸臺北市辦公大樓空置率目前仍在歷史低點，對於空置率及租金影響應(yīng)不至太大。工業(yè)地產(chǎn)方面，由於受到中國大陸此波疫情影響，造成製造業(yè)供應(yīng)斷鏈危機，廠商分散產(chǎn)能的策略將會持續(xù)轉(zhuǎn)移至東南亞或回流臺灣，自用型買家可望繼續(xù)撐起市場動能。整體而言，我們認為此波疫情將導(dǎo)致投資人觀望期拉長，短期內(nèi)交易量將停滯，待疫情稍緩或結(jié)束時，將有另一波漲勢。因此，劉學(xué)龍建議：「此時的房東或業(yè)主，應(yīng)該務(wù)實調(diào)整其手中不動產(chǎn)持有策略；投資人及自用型買家則可考慮危機入市，這應(yīng)該是一個可以思考的方向」。
